Dans le cadre de l’exposition Hier wil ik wonen !, Architectuurwijzer et le STAM ont organisé une soirée-débat consacrée à l’habitat coopératif dans le patrimoine exceptionnel. L’un des deux cas présentés ce soir-là était le béguinage de Termonde. Michiel Van Balen, de Miss Miyagi, y a exposé l’étude en cours portant sur un avenir éventuellement coopératif pour ce site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Il a toutefois tempéré d’emblée les attentes :
« Aujourd’hui, il n’existe pas encore de coopérative d’habitat à Termonde. Peut-être n’y en aura-t-il jamais. Mais cela n’empêche pas qu’il soit pertinent d’examiner pourquoi cela pourrait être une bonne idée. »
Comme l’a expliqué Michiel Van Balen, Miss Miyagi se positionne volontairement comme un “développeur alternatif”. Le bureau ne développe pas lui-même de projets immobiliers, mais met son expertise au service des villes, des asbl et des initiatives citoyennes à vocation sociétale. « Nous ne travaillons qu’à des projets à valeur ajoutée sociale, » précise Van Balen, « et nous sommes spécialisés dans les reconversions complexes. » Cette expertise a été sollicitée par l’asbl Begijnhof Dendermonde, propriétaire d’une grande partie du site, afin d’élaborer une définition de projet réaliste et largement partagée, comme première étape vers un avenir durable.
Un site unique à un moment charnière
Le béguinage de Termonde est, selon Van Balen, « magnifiquement situé » : entre la gare et la Grand-Place, tout en restant dissimulé derrière un étroit passage. Cette configuration en fait un lieu exceptionnel, mais pose aussi des problèmes pratiques. Le site se compose d’un ensemble triangulaire historiquement constitué, aujourd’hui fortement fragmenté en termes de propriété et d’état du bâti. « On y trouve des logements encore parfaitement habitables à côté de maisons littéralement menaçant ruine, » décrit-il. Un contraste particulièrement douloureux pour un site classé à l’UNESCO : « Cela ne devrait tout simplement pas arriver. »
Cette vulnérabilité n’est pas le fruit du hasard, mais résulte d’une longue histoire de transferts de propriété et de vagues de rénovation inachevées. Un moment clé survient en 1926, lorsque certaines habitations sont transférées collectivement à une asbl, tandis que d’autres sont vendues individuellement. « À partir de là, on voit comment la gestion individuelle conduit littéralement à une perte de valeur patrimoniale, » explique Van Balen. Les maisons tournées vers la rue se sont progressivement détachées de l’ensemble. Le caractère collectif du béguinage, autrefois au cœur de son identité, s’est peu à peu estompé.
La communauté historique comme source d’inspiration
Dans sa conférence, Van Balen est longuement revenu sur l’histoire des béguinages en tant que communautés autosuffisantes. « Le béguinage n’était pas seulement religieux, mais avant tout organisé sur le plan économique, » a-t-il souligné. Les béguines finançaient en partie leur logement elles-mêmes et assuraient leurs revenus par le travail en ville, notamment dans le domaine des soins. Cette combinaison de logement, de travail et de solidarité constitue une source d’inspiration majeure pour Miss Miyagi. « L’idée d’investir ensemble et de prendre soin collectivement est en réalité étonnamment actuelle, » a-t-il ajouté.
Ce regard historique rend, selon Van Balen, particulièrement pertinent l’examen d’un modèle coopératif pour ce site. Non pas comme un retour nostalgique au passé, mais comme une traduction contemporaine. « Ce patrimoine a déjà traversé cinq ou six crises, » a-t-il rappelé. « Et à chaque fois, il s’est réinventé. » La crise actuelle — marquée par l’augmentation des coûts de restauration, la complexité des subsides et la vacance des logements — appelle une nouvelle réinvention. Pour Miss Miyagi, la clé ne réside pas dans une étude supplémentaire, mais dans une remise en question du modèle de développement lui-même.
En quoi la pensée coopérative peut aider
Dans un long intermède, Van Balen a expliqué ce que signifie concrètement l’habitat coopératif, et surtout ce qu’il peut apporter au patrimoine. « Une coopérative d’habitat n’est pas une baguette magique, » a-t-il averti, « ce n’est qu’une structure juridique. » Elle offre néanmoins des avantages importants : le patrimoine reste un tout indivisible, il existe une incitation collective à investir durablement, et la fragmentation est évitée. « Une fois qu’un site est juridiquement morcelé, on ne s’en débarrasse plus jamais, » a-t-il affirmé sans détour. Pour un patrimoine doté d’escaliers, d’installations et d’espaces partagés, cette considération est essentielle.
Il a également pointé les écueils. L’habitat coopératif ne rend pas automatiquement un bien abordable au départ. « Si dix personnes ne peuvent pas acheter une maison individuellement, elles ne le peuvent pas non plus par magie en se regroupant, » a-t-il déclaré. Le principal défi réside dans le financement de départ. Les banques restent prudentes, en particulier en Belgique, ce qui oblige à rechercher une combinaison de prêts bancaires, d’apports des habitants et — élément crucial — de prêts publics subordonnés à faible coût. « Sans un rôle actif des pouvoirs publics, un tel modèle ne peut pas voir le jour, » a-t-il insisté.
Vers une responsabilité partagée
En conclusion, Van Balen a replacé le débat dans un cadre sociétal plus large. À côté du marché et de l’État, il existe selon lui un troisième pilier insuffisamment mobilisé : les communautés. « Beaucoup de bâtiments que nous considérons aujourd’hui comme du patrimoine ont été construits et gérés par des communautés, » a-t-il rappelé. Ces structures se sont affaiblies, mais l’engagement demeure. Les coopératives peuvent à nouveau capter cet engagement, y compris sur le plan financier. « Les gens sont prêts à investir dans le patrimoine, même avec un rendement plus faible, parce qu’ils y gagnent autre chose. »
Pour le béguinage de Termonde, cela signifie rechercher un modèle dans lequel la ville, l’asbl, les habitants et éventuellement des développeurs assument chacun leur rôle. L’avenir reste incertain, reconnaît Van Balen. « Nous attendons des décisions politiques, des budgets, un moment favorable. » Mais la direction est claire : protéger le patrimoine en le faisant à nouveau vivre. Ou, comme il l’a résumé lui-même :
« Le seul véritable modèle de protection du patrimoine, c’est l’usage durable. Si plus personne n’a envie d’y vivre, il disparaîtra. »