Comment maintenir un logement abordable en Flandre dans un contexte de rareté de l’espace, de hausse du coût des matériaux et de besoin de 450 000 logements supplémentaires d’ici 2050 pour offrir un toit à chaque ménage?
Telle était la question centrale du Living Lab Hybride Wonen (« Living Lab Habitat hybride »), qui réunissait plusieurs partenaires de l’écosystème du logement: VITO, Van Roey, Architectuurwijzer, Symbiosis, Deloitte, Endeavour, Wooncoop, Archipelago, IGEMO et Evelien Pieters. Avec Abbeyfield, AG Vespa, Sogent, la Ville de Gand, Triginta et Trividend, ils ont examiné comment les modèles d’habitat hybrides, centrés sur la coopérative d’habitat, peuvent contribuer structurellement à l’accessibilité financière du logement en Flandre.
Le parcours s’est articulé en cinq « labos », chacun consacré à un facteur qui détermine l’accessibilité financière finale d’un projet d’habitat : l’argent, l’usager, le terrain, le bâtiment et la gouvernance. Les conclusions de cette vaste étude sont claires. Le Living Lab a formulé sept recommandations concrètes pour ancrer le modèle d’habitat hybride dans le paysage flamand du logement, avec des principes de construction circulaires et adaptables comme éléments clés.
Lisez le rapport final complet ici.
Reconnaître la coopérative d’habitat comme acteur à part entière du logement
- Les coopératives d’habitat disposent d’une base juridique claire (WVV, agrément NCR, entreprise sociale), mais manquent de reconnaissance politique.
- La propriété collective doit être explicitement valorisée dans la politique flamande du logement, aux côtés du marché classique de la location et de l’achat individuels.
- Cette reconnaissance par la Flandre crée la confiance nécessaire pour que les banques, les investisseurs et les habitants adhèrent au concept.
- Cette reconnaissance est le socle sur lequel développer des instruments, une réglementation et un soutien ciblés.
Créer des conditions équitables pour les coopératives d’habitat
- Assurer une égalité de traitement fiscal et financier avec les modèles classiques d’achat et de location (droits d’enregistrement, prêts (de rénovation), etc.).
- Développer des statuts types, des modèles de gouvernance et des modèles financiers standardisés pour les coopératives d’habitat.
- Reconnaître et soutenir une organisation faîtière pour les coopératives d’habitat.
- Renforcer le rôle des intercommunales comme facilitatrices et bâtisseuses de ponts pour les projets locaux.
Passer d’un développement piloté par la demande à un développement piloté par l’offre
- Les habitants se disent souvent satisfaits d’une approche « clé sur porte ».
- Encourager un développement piloté par l’offre pour accroître l’efficacité, l’accessibilité financière et la capacité de mise à l’échelle.
- Deux pistes de développement :
- La collaboration avec des promoteurs immobiliers (risque plus faible, coût plus élevé).
- Une capacité interne de développement de projets au sein des coopératives d’habitat (coût plus faible, risque initial plus élevé).
- Miser sur la compacité, la standardisation et les équipements partagés pour réduire les coûts.
- Limiter la participation des habitants dans les phases initiales afin de maîtriser les coûts de décision et de construction.
Combiner viabilité économique et maximisation de l’objectif
- Il est possible de trouver un mix de financement équilibré qui concilie accessibilité financière et attractivité pour les investisseurs.
- Un rendement conforme au marché est crucial pour attirer les banques et les investisseurs.
- Le changement d’échelle exige au minimum :
- Un bon mélange de coopérateurs (apport initial plus ou moins élevé).
- Une répartition des risques, des contrats standardisés et d’éventuelles garanties publiques.
- Des règles claires concernant les remises à l’entrée, à la sortie et sur le loyer, et leurs conséquences à terme sur le financement.
- Des garanties publiques ou des engagements d’achat peuvent accroître la disposition des financeurs à s’engager.
Viser un Total Cost of Ownership (TCO) abordable
- L’accessibilité financière doit être évaluée sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment.
- Les principaux coûts du cycle de vie se situent dans la production, l’installation, la consommation d’énergie et le remplacement des matériaux du bâtiment.
- Des choix de conception intelligents (compacité, matériaux circulaires, réemploi) réduisent le TCO et l’impact environnemental.
- Des investissements initiaux plus élevés se rentabilisent grâce à des coûts d’entretien et d’énergie plus bas, ce que les financeurs peuvent également intégrer dans leurs calculs.
- Les espaces collectifs et les équipements partagés améliorent l’efficacité et la qualité de vie.
Créer une banque de terrains et de biens immobiliers
- La Flandre peut mener une politique foncière et immobilière plus active, fondée sur des critères sociaux, abordables et durables.
- Concrètement, créer une banque de terrains pour des projets d’habitat non spéculatifs, éventuellement à budget neutre.
- Définir et reconnaître l’habitat non spéculatif comme un habitat d’intérêt général.
- Travailler avec des structures non commerciales reconnues (par ex. des fondations d’utilité publique) qui en garantissent le caractère.
- Accorder à ces structures des droits de préemption ou un accès anticipé aux terrains et biens publics.
- Privilégier le bail emphytéotique et l’amortissement lent plutôt que des remises à l’achat.
Créer un fonds de roulement pour le logement
- Les difficultés de démarrage des coopératives d’habitat tiennent surtout au manque de liquidités et à une rentabilité insuffisante.
- Créer un fonds qui accorde des prêts in fine subordonnés (5 à 10 ans) : ces prêts permettent de franchir la phase initiale risquée et rendent possible le refinancement.
- Viser un faible rendement (± 2,5 %) et de faibles frais de gestion afin de préserver l’accessibilité financière.
- Les pouvoirs publics peuvent créer un effet de levier par le capital, les garanties et le soutien aux frais de démarrage.
- Des modèles éprouvés (comme Trividend) montrent qu’un soutien public limité peut avoir un grand impact.
Illustrations Hanne Van Gils