quoi ?

Les citoyens – tant les futurs résidents que les investisseurs sociaux externes – achètent des parts de la coopérative de logement. Cette dernière utilise ce capital, ainsi qu’un prêt hypothécaire, pour acquérir un bâtiment. Par sa contribution, le citoyen devient coopérateur ou copropriétaire de la coopérative. En échange, le coopérateur bénéficie d’un « droit d’habiter » à vie : il a le droit d’utiliser « les briques », ce qui se traduit généralement par un bail. En tant que coopérative, vous louez en quelque sorte à vous-même.

Une coopérative d’habitation offre de nombreux avantages aux habitants : un logement de qualité et abordable, la flexibilité du logement, un droit de regard sur la gestion, des facilités supplémentaires grâce à l’économie d’échelle, etc.

Vous voulez en savoir plus sur les principes de base des coopératives ? Voir le site web Cera.

Les membres ont le devoir de gérer et de contrôler démocratiquement la coopérative. Cela se fait sur un pied d’égalité. En effet, chaque coopérateur dispose d’une voix à l’assemblée générale, quel que soit le nombre de parts qu’il possède. Les résidents contrôlent ensemble et sur un pied d’égalité leurs besoins communs. Le coopérateur est donc à la fois propriétaire (de la coopérative), usager (des briques) et administrateur (contrôle démocratique de la coopérative).

L’assemblée générale nomme un conseil d’administration, qui désigne ensuite un gestionnaire de l’immeuble. Selon la taille de la coopérative, ce gestionnaire peut être une personne ou une équipe.

Plutôt que de distribuer un dividende aux actionnaires, une coopérative utilisera principalement ses bénéfices pour atteindre ses objectifs. Par exemple, les bénéfices peuvent être utilisés pour développer la coopérative (par exemple en construisant ou en acquérant de nouvelles maisons), constituer des réserves (pour des travaux d’entretien ou des rénovations futures, par exemple) ou à d’autres fins approuvées par les coopérateurs.

Une autre caractéristique distingue les coopératives des autres formes de sociétés : dans une coopérative, tous les actionnaires disposent d’une voix, quel que soit le nombre de parts qu’ils détiennent. Le principe coopératif de l’égalité des droits de vote signifie que les coopératives n’ont pas d’actionnaires dominants. L’accent est ainsi mis sur la maximisation des objectifs plutôt que sur la maximisation des profits.

Enfin, une part sociale dans une coopérative n’est pas un instrument de spéculation. Après tout, les parts sociales des coopératives sont des parts « nominatives » et ne sont pas facilement négociables. De plus, la valeur des parts reste plus ou moins constante. Lorsque vous quittez la coopérative, vous ne pouvez, selon les statuts de la coopérative, bénéficier que d’une plus-value limitée sur vos parts. Ce principe conduit également les coopératives à fermer leurs rangs aux investisseurs qui ne recherchent qu’un gain financier. Les logements et les terrains sont soustraits à la spéculation afin que les prix des logements, y compris pour les futurs résidents, puissent rester bas.

Dans les exemples étrangers, on constate que les autorités locales mettent souvent à disposition des terrains à des prix avantageux. Dans d’autres cas, l’état loue son terrain à la coopérative ou les coopératives d’habitation ont la possibilité de demander un prêt d’État sans intérêt. Des taux de TVA plus bas ou des mesures fiscales favorables peuvent également donner un coup de pouce aux coopératives d’habitation dans la réalisation de nouveaux projets. En échange de ces faveurs, le gouvernement peut imposer des exigences à la coopérative et réaliser ainsi certains de ses objectifs politiques, par exemple le renforcement et la densification du noyau, la diversification de l’offre de logements ou les interventions climatiques, énergétiques ou écologiques.

Les coopératives d’habitation sont un nouveau type de « promoteurs de projets ». Comme les promoteurs immobiliers traditionnels, elles doivent apprendre à construire en tenant compte des coûts. De plus, dans un souci de qualité et de gestion durable des bâtiments, elles doivent trouver un bon équilibre entre les coûts de construction à court terme et les coûts d’entretien à long terme.

Le capital nécessaire pour entrer dans une coopérative d’habitation est généralement beaucoup plus faible. Les coopératives d’habitation à l’étranger nous ont appris qu’en généralpour l’achat d’un paquet de parts sociales, il faut compter  plus ou moins trois mois de salaires. C’est beaucoup plus qu’une garantie de loyer, mais aussi beaucoup moins que le capital initial nécessaire à l’achat d’un bien immobilier.

Une autre différence entre le modèle de la coopérative d’habitation et celui de la location-achat est l’entretien du logement. Les propriétaires privés sont responsables de l’entretien et de la rénovation de leur logement. Ils rencontrent parfois des surprises dans le processus, qu’ils ne prennent souvent pas en compte dans le coût total de leur logement. En tant que locataire d’un logement privé ou social, vous êtes en principe « déchargé ». Pourtant, de nombreux locataires sont à la merci de la bonne volonté du propriétaire ou de la société de logement social pour réaliser des investissements dans le logement. Les réparations nécessaires, l’entretien, la gestion commune ou les rénovations ne sont pas toujours garantis. Il en va tout autrement dans une coopérative de logement. Dans une coopérative de logement, vous louez « à prix coûtant ». Les futurs travaux d’entretien et de rénovation sont pris en compte lors de la fixation du loyer.

La coopérative citoyenne comme modèle de base

Dans une coopérative citoyenne, les actionnaires sont uniquement des résidents et d’autres citoyens, tels que des sympathisants ou des parents des résidents. La majorité des coopératives d’habitation en Belgique et à l’étranger sont des coopératives de citoyens. En Flandre, un intérêt initial et naissant s’est manifesté de la part de groupes de cohabitation et de personnes handicapées, entre autres. Après tout, une coopérative d’habitation est une façon intéressante de gérer un projet de logement avec des espaces et des équipements communs. Dans certains cas, les groupes de résidents créent leur propre coopérative de logement. Dans d’autres cas, ils s’associent à une coopérative d’habitation existante qui gère plusieurs propriétés. En Flandre, certaines coopératives d’habitation ont pu se développer ces dernières années, comme wooncoop et Oak Tree Projects.

La coopérative d’entreprises : initiative du secteur de la construction

La coopérative d’entreprises est un modèle particulier. Il ne s’agit pas d’une coopérative de citoyens-occupants, mais d’entreprises telles que, par exemple, des promoteurs immobiliers ou des entrepreneurs. Elles s’unissent pour construire ensemble des logements abordables et durables, qu’elles louent ensuite. Les habitants ne sont pas des partenaires ou des actionnaires, mais de simples locataires. La coopérative d’entreprises exige un modèle d’entreprise complètement différent pour les entreprises de construction et les promoteurs immobiliers. Elle ne cherche pas à maximiser les profits, mais investit à long terme. En Belgique, il n’existe actuellement aucune coopérative d’entreprise dans le domaine du logement. A Zurich, par contre, la Genossenschaft Zurlinden est un exemple réussi de ce modèle. L’objectif de la coopérative est de construire des bâtiments durables et de haute qualité, faciles à louer et à entretenir. Ce n’est donc pas un hasard si la Genossenschaft Zurlinden est un pionnier des techniques de construction durable et l’un des initiateurs de la société à 2 000 watts.

La coopérative multipartite avec différents groupes d’intérêt

Dans une coopérative multipartite, différents groupes d’acteurs aux intérêts potentiellement contradictoires se réunissent au sein d’une même entreprise, telle qu’une coopérative d’entrepreneurs, de développeurs de projets, de services publics et/ou de citoyens. Ce modèle n’est pas évident, car il introduit dans l’entreprise toutes sortes de conflits qui sont normalement réglés à l’extérieur (sur le marché). Pensez, par exemple, à la tension entre les coûts (tels que les coûts de construction, à collecter par la coopérative-entrepreneur) et les revenus de la coopérative (les loyers, payés par les résidents de la coopérative). En Belgieu, les coopératives multipartites sont rares. Collectief Goed est un premier exemple. Des résidents, des organisations de la société civile et une société de logement social (De Ideale Woning) sont partenaires. Ils ont chacun des intérêts différents, mais poursuivent ensemble le même objectif : offrir des logements abordables et de haute qualité aux familles nombreuses. La coopérative IBK est une initiative d’un promoteur immobilier et d’entrepreneurs, mais ici aussi, les habitants peuvent devenir des coopérateurs. Vous voulez en savoir plus sur la typologie des coopératives ? Voir le site web Cera.