In een opiniestuk op Sociaal.net pleit John Vanwynsberghe, algemeen directeur van Hefboom, voor een fundamentele heroriëntatie van het woonbeleid. Volgens hem kunnen wooncoöperaties en andere niet-speculatieve woonmodellen een belangrijke rol spelen in het aanpakken van de wooncrisis. Vandaag wordt wonen echter nog te vaak behandeld als een financieel product in plaats van een basisrecht. “De woningmarkt voelt steeds meer als een spelletje Monopoly dat al lang beslist is.”
Volgens John Vanwynsberghe verhindert die logica dat er structurele oplossingen komen. Vlaanderen telt momenteel ongeveer 180.000 sociale huurwoningen, terwijl meer dan 209.000 gezinnen op een wachtlijst staan. Tegelijk slaagt de vrije markt er niet in om betaalbare woningen te produceren voor brede groepen van de bevolking. “Wonen is herleid tot een financieel product.” Daardoor blijven politieke keuzes en financiële logica bepalen wie toegang krijgt tot een woning.
Een vergeten schakel tussen sociaal en markt
Volgens Vanwynsberghe wordt in het debat te weinig gekeken naar initiatieven die zich tussen sociale huisvesting en de vrije markt bevinden. De grootste maatschappelijke nood situeert zich net in die zone van betaalbaar wonen, waar gezinnen te veel verdienen voor sociale huisvesting maar te weinig voor de reguliere woningmarkt. “De kloof tussen sociale huisvesting en de reguliere woningmarkt kan gedicht worden”, stelt hij, op voorwaarde dat er meer financiële kansen worden geboden aan organisaties en initiatieven die betaalbare woonprojecten realiseren.
Daar ziet hij een belangrijke rol voor sociale ondernemingen en wooncoöperaties, die volgens hem nog te vaak onder de radar blijven. Hefboom, dat al sinds 1985 sociale en duurzame initiatieven financiert en begeleidt, werkt met verschillende van dergelijke projecten. Wooncoöperaties, private sociale ondernemingen en gelijkaardige initiatieven tonen volgens hem dat er wel degelijk alternatieven bestaan voor de klassieke vastgoedlogica.
Coöperatief wonen als structureel alternatief
In zijn opiniestuk gaat Vanwynsberghe uitvoerig in op het coöperatieve model. In een wooncoöperatie, zoals Wooncoop, Fairground Brussels of Collectief Goed, worden bewoners coöperant en wonen ze aan kostprijs. Bij modellen zoals Community Land Trusts kunnen bewoners dan weer mede-eigenaar worden van de woning, terwijl de grond eigendom blijft van een stichting of publieke actor.
Die structuur heeft een belangrijk effect op de betaalbaarheid, stelt hij. Doordat de grond niet mee verhandeld wordt en de logica van winstmaximalisatie wordt doorbroken, blijven prijzen structureel lager. “Wanneer je de grondeigendom scheidt van de gebruikswaarde – het woonpand – of voorwaarden bij doorverkoop inbouwt, voorkom je speculatie en zorg je voor stabiele én betaalbare woonprijzen.”
Niet-speculatief wonen vraagt aangepaste financiering
Volgens Vanwynsberghe ligt het grote voordeel van deze modellen in hun vermogen om betaalbaarheid op lange termijn te garanderen. Waar klassieke vastgoedprojecten vaak afhankelijk zijn van marktprijzen en investeringslogica, bouwen coöperatieve structuren mechanismen in die speculatie tegengaan. “Dat is geen theoretisch concept. We zien dat deze oplossing nu al werkt, en gezinnen een betaalbaar dak boven het hoofd garandeert.” De uitdaging ligt er volgens hem vooral in om dergelijke initiatieven uit de pilootfase te halen en op grotere schaal mogelijk te maken.
Een belangrijk obstakel ligt daarbij in de financiële spelregels van vandaag. Die zijn volgens hem vooral geschreven voor commerciële spelers, zoals gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Coöperaties en sociale ondernemingen botsen daarentegen vaak op moeilijkere toegang tot financiering, omdat banken hun lagere huurinkomsten interpreteren als een groter risico voor terugbetaling.
Gerichte maatregelen en een andere visie op wonen
Daarom pleit Vanwynsberghe voor gerichte maatregelen die betaalbare woonmodellen ondersteunen. Denk aan gunstige collectieve leningen, cofinanciering door de overheid of toegang tot Europese garantiefondsen. Ook fiscale ingrepen, zoals een verlaagd btw-tarief bij bouw en renovatie, kunnen volgens hem een verschil maken. Daarnaast ziet hij kansen om impactinvesteerders, pensioenfondsen en verzekeraars te stimuleren om mee te investeren in betaalbare woonprojecten. “Extra betaalbare woningen leveren ook geld op voor de overheid.”
Uiteindelijk draait het volgens hem vooral om een bredere mentaliteitswijziging. De wooncrisis is geen onvermijdelijk gevolg van economische wetten, maar het resultaat van keuzes. “Behandel wonen als een grondrecht, niet als een beleggingsproduct.” Investeren in betaalbaar wonen betekent volgens Vanwynsberghe investeren in een rechtvaardige samenleving. “Wie in betaalbaar wonen investeert, bouwt aan een toekomst zonder verliezers.”
Foto Hefboom