Dans une tribune publiée sur Sociaal.net, John Vanwynsberghe, directeur général de Hefboom, plaide pour une réorientation fondamentale de la politique du logement. Selon lui, les coopératives d’habitat et d’autres modèles non spéculatifs peuvent jouer un rôle clé dans la lutte contre la crise du logement. Aujourd’hui, le logement est encore trop souvent traité comme un produit financier plutôt que comme un droit fondamental. « Le marché du logement ressemble de plus en plus à une partie de Monopoly déjà jouée depuis longtemps. »
Selon Vanwynsberghe, cette logique empêche l’émergence de solutions structurelles. La Flandre compte actuellement environ 180 000 logements sociaux, tandis que plus de 209 000 ménages sont inscrits sur liste d’attente. Dans le même temps, le marché privé ne parvient pas à produire des logements abordables pour une large partie de la population. « Le logement a été réduit à un produit financier. » Dès lors, ce sont les choix politiques et la logique financière qui déterminent qui a accès à un logement.
Un maillon oublié entre social et marché
Selon Vanwynsberghe, le débat néglige trop souvent les initiatives situées entre le logement social et le marché privé. C’est pourtant dans cette zone du logement abordable que les besoins sont les plus importants : des ménages qui gagnent trop pour accéder au logement social, mais pas assez pour le marché classique. « Le fossé entre le logement social et le marché immobilier peut être comblé », affirme-t-il, à condition d’offrir davantage d’opportunités de financement aux organisations et initiatives qui développent des projets de logement abordable.
Il voit là un rôle important pour les entreprises sociales et les coopératives d’habitat, qui restent encore trop souvent invisibles. Hefboom, qui finance et accompagne des initiatives sociales et durables depuis 1985, travaille déjà avec plusieurs projets de ce type. Les coopératives d’habitat, les entreprises sociales privées et les initiatives similaires démontrent selon lui qu’il existe bel et bien des alternatives à la logique immobilière classique.
L’habitat coopératif comme alternative structurelle
Dans sa tribune, Vanwynsberghe développe longuement le modèle coopératif. Dans une coopérative d’habitat, comme Wooncoop, Fairground Brussels ou Collectief Goed, les habitants deviennent coopérateurs et louent leur logement à un tarif plus avantageux. Dans des modèles comme les Community Land Trusts, les habitants peuvent devenir copropriétaires du logement, tandis que le terrain reste propriété d’une fondation ou d’un acteur public.
Cette structure a un effet direct sur l’accessibilité financière. Comme le foncier n’est pas soumis à la spéculation et que la logique de maximisation du profit est rompue, les prix restent structurellement plus bas. « Lorsque l’on dissocie la propriété du sol de la valeur d’usage du logement, ou que l’on impose des conditions à la revente, on évite la spéculation et on garantit des prix stables et abordables. »
Un logement non spéculatif nécessite un financement adapté
Selon Vanwynsberghe, l’un des principaux atouts de ces modèles réside dans leur capacité à garantir l’accessibilité sur le long terme. Là où les projets immobiliers classiques dépendent des prix du marché et de logiques d’investissement, les structures coopératives intègrent des mécanismes qui limitent la spéculation. « Ce n’est pas un concept théorique. Nous voyons déjà que cette solution fonctionne et qu’elle garantit un logement abordable à de nombreuses familles. » Le principal défi consiste désormais à sortir ces initiatives de la phase pilote pour les développer à plus grande échelle.
Un obstacle majeur réside dans les règles financières actuelles, principalement conçues pour des acteurs commerciaux tels que les sociétés immobilières réglementées. Les coopératives et les entreprises sociales rencontrent en revanche davantage de difficultés d’accès au financement, car les banques considèrent leurs loyers plus bas comme un risque accru de non-remboursement.
Des mesures ciblées et une nouvelle vision du logement
Vanwynsberghe plaide dès lors pour des mesures ciblées en faveur des modèles de logement abordable : prêts collectifs à conditions avantageuses, cofinancement public ou accès à des fonds de garantie européens. Des mesures fiscales, comme une réduction du taux de TVA pour la construction et la rénovation, pourraient également faire la différence. Il voit aussi un potentiel dans la mobilisation d’investisseurs à impact, de fonds de pension et d’assureurs pour soutenir des projets de logement abordable. « Investir dans des logements abordables génère aussi des retombées positives pour les pouvoirs publics. »
Au final, il s’agit surtout, selon lui, d’un changement de mentalité. La crise du logement n’est pas une fatalité économique, mais le résultat de choix politiques. « Il faut traiter le logement comme un droit fondamental, et non comme un produit d’investissement. » Investir dans le logement abordable, conclut Vanwynsberghe, revient à investir dans une société plus juste. « Ceux qui investissent dans le logement abordable construisent un avenir sans perdants. »