articles

L’essai de Peggy Totté s’inscrit dans un numéro qui examine la manière dont les acteurs privés contribuent à façonner nos villes et nos villages, et surtout les leviers susceptibles de les inciter à promouvoir une architecture plus exigeante et plus responsable. Si la Belgique est connue à l’échelle internationale pour la place importante qu’y occupe la maîtrise d’ouvrage publique, les initiatives privées exercent en pratique une influence particulièrement forte sur le paysage bâti, avec des résultats très contrastés. C’est dans ce contexte que Totté présente la coopérative d’habitation comme un modèle concret et réaliste permettant de repenser l’organisation de la maîtrise d’ouvrage privée.

Une tradition interrompue

Totté rappelle que les coopératives d’habitation ne sont pas un phénomène récent. Peu après la Première Guerre mondiale, une vague de projets résidentiels coopératifs a vu le jour, avec le soutien des pouvoirs publics. Autour de Bruxelles, ces initiatives ont permis la réalisation de cités-jardins avant-gardistes, souvent complétées par des équipements collectifs. Cette tradition a toutefois été interrompue prématurément par des choix politiques favorisant l’accession individuelle à la propriété, avec des conséquences considérables sur l’utilisation de l’espace, les coûts d’infrastructure et l’écologie.

À partir des années 1990, lorsque la Flandre remet à l’ordre du jour la densification et le renforcement des centres urbains et villageois, le paysage résidentiel connaît une profonde transformation, sans pour autant évoluer nécessairement vers davantage de collectivité. Totté décrit comment la multiplication des immeubles à appartements s’accompagne souvent de ruptures d’échelle, mais aussi d’un glissement dans la maîtrise d’ouvrage : les habitants achètent de plus en plus souvent un produit fini, sans avoir leur mot à dire sur sa conception ou son budget. C’est précisément en marge de cette évolution que des alternatives telles que l’habitat groupé et les coopératives d’habitation se développent depuis une quinzaine d’années.

D’une logique de rentabilité à la sécurité résidentielle

L’idée centrale de l’argumentation de Totté est que les coopératives d’habitation reposent sur un ensemble de priorités différent de celui du modèle classique des promoteurs immobiliers. Les habitants deviennent actionnaires d’une société coopérative et bénéficient d’un droit d’occupation à vie, tandis que leur contribution mensuelle au logement couvre les coûts réels. La maximisation du profit cède ainsi la place à la création de valeur à long terme : accessibilité financière, qualité et gestion durable, largement indépendantes des fluctuations du marché immobilier.

Parallèlement, le modèle coopératif dépasse la rigidité de la propriété individuelle. Les habitants font partie d’un réseau de logements qui peut s’agrandir ou se réduire en fonction des différentes étapes de leur vie, tandis que la gestion et l’entretien deviennent des responsabilités collectives. Pour les architectes et les urbanistes, ce modèle ouvre un cadre offrant davantage de possibilités en matière de qualité, d’innovation et de participation. C’est précisément pour cette raison que Totté considère la maîtrise d’ouvrage coopérative comme une piste essentielle vers une culture de l’habitat plus solidaire et tournée vers l’avenir.

Découvrez ici l’intégralité de l’essai « Coöiperatief Opdrachtgeverschap » de Peggy Totté. Vous pouvez commander un exemplaire de A+315 – Private Commissioning via ce lien.

Peggy Totté souligne que le modèle actuel de la propriété privée a atteint ses limites. Alors que les prix continuent d’augmenter et qu’un nombre croissant de personnes sont exclues du marché immobilier, la conviction selon laquelle l’immobilier constitue une garantie personnelle de sécurité reste profondément ancrée. Selon elle, cette conception a engendré un cercle vicieux dont les jeunes générations peinent à sortir. L’habitat coopératif offre une alternative crédible : « Dans une coopérative d’habitation, on n’est pas propriétaire d’un logement, mais actionnaire d’un projet collectif. Tous les revenus sont réinvestis dans l’entretien du bâtiment et dans la communauté. On remplace la spéculation par la durabilité et la stabilité. »

Les obstacles et les leviers de l’habitat coopératif

Pourtant, ce modèle peine encore à se développer en Flandre. Aujourd’hui, les coopératives d’habitation sont considérées comme des acteurs privés du marché et doivent dès lors concurrencer des promoteurs immobiliers qui visent des rendements plus élevés. De nombreuses initiatives ne dépassent ainsi pas le stade de la conception. La fiscalité ne facilite pas non plus les choses : « Un particulier paie 2 % de droits d’enregistrement, contre 12 % pour une coopérative. Cela n’a aucune logique », explique Totté. Elle souligne que les politiques actuelles restent trop fortement ancrées dans la logique de la propriété individuelle, alors que d’autres formes de propriété partagée sont précisément indispensables pour rendre le logement abordable de manière structurelle.

Pour permettre à l’habitat coopératif de prendre véritablement son essor, elle identifie trois leviers indispensables : le foncier, le financement et l’expertise. Selon elle, les communes pourraient mettre des terrains à disposition sous forme de droits d’emphytéose ou accorder des prêts temporaires afin de franchir le cap de la phase de démarrage, sans obliger les coopératives à payer immédiatement le prix du marché. Une fois les bâtiments achevés et les habitants installés, les banques peuvent prendre le relais et le risque diminue. Les intercommunales pourraient jouer un rôle clé à cet égard, en développant et en partageant les connaissances entre les communes. « Il ne faudrait pas que chaque commune doive réinventer la roue », insiste-t-elle. « Mutualiser les connaissances et les mobiliser de manière ciblée : cela ferait une grande différence. »

Des pionniers locaux aux exemples internationaux

Totté cite notamment des projets tels que le Patershof à Saint-Nicolas, où la ville, l’intercommunale Interwaas et wooncoop ont uni leurs forces pour donner une nouvelle vie à un site historique. Selon elle, ces collaborations montrent comment les pouvoirs publics locaux peuvent servir de levier au développement de modèles d’habitat innovants. Chez Architectuurwijzer, elle s’efforce également de rendre ces connaissances accessibles, notamment à travers l’exposition Ici, j’aimerais habiter ! Les rêves d’habitat coopératif en Flandre, actuellement présentée au STAM à Gand. L’exposition montre que l’habitat coopératif est attrayant non seulement sur le plan social, mais aussi sur le plan architectural : des appartements compacts offrant beaucoup de lumière, de belles perspectives et du confort. « Lorsque les gens découvrent qu’il est possible de vivre ainsi à un prix juste, leurs doutes disparaissent naturellement », explique Totté.

Enfin, elle replace la question dans son contexte international. À Zurich, où un logement sur cinq est une habitation coopérative, le modèle fait ses preuves depuis plusieurs décennies. La Flandre n’en est encore qu’au début, mais, selon Totté, les choses évoluent. Des communes comme Knokke-Heist expérimentent les droits d’emphytéose et les prêts à taux avantageux, les banques commencent progressivement à s’impliquer et des pionniers démontrent ce qu’il est possible de réaliser lorsque les pouvoirs publics, les citoyens et les investisseurs collaborent. « L’habitat coopératif ne constitue pas une menace pour le marché, mais bien une troisième voie de production de logements indispensable, aux côtés du logement social et du logement privé », conclut-elle. « Construire en coopérative, c’est penser à long terme. L’objectif n’est alors pas le profit, mais la qualité, la durabilité et le souci du lieu. »

Lisez l’intégralité de l’interview de Peggy Totté dans le magazine Lokaal de la VVSG en cliquant sur ce lien: La valeur de l’habitat ne réside pas dans les pierres.

L’habitat coopératif est différent de l’habitat groupé, souligne Peggy Totté. Les participants n’achètent pas un appartement, mais une part de la coopérative qui est propriétaire de l’ensemble du bâtiment. « La coopérative est propriétaire de l’immeuble et, indirectement, vous en êtes donc également copropriétaire », explique-t-elle. Il en résulte une forme de propriété partagée qui offre une sécurité résidentielle sans nécessiter l’investissement initial important qu’implique un achat immobilier classique.

Des prix stables et un engagement collectif

L’accessibilité financière à long terme constitue un aspect essentiel du modèle. Les nouveaux projets nécessitent des investissements considérables, mais une fois le bâtiment construit, les coûts restent stables. « Chaque nouveau projet de construction représente un investissement très important. Au départ, nous devons donc aussi chercher activement à maintenir le prix aussi bas que possible », explique Totté. Comme les habitants paient le coût réel de leur logement, les dépenses n’augmentent pas au rythme du marché immobilier. « Comme ce prix reste constant alors que les prix du marché continuent d’augmenter, le logement devient, à terme, particulièrement abordable », ajoute-t-elle.

Une idée historique qui retrouve toute son actualité

Si le principe peut sembler novateur, il plonge ses racines dans une longue histoire. À Gand, par exemple, des formes de propriété partagée existaient déjà il y a cent ans. « À l’époque, il n’existait pas encore de coopératives d’habitation. Le mouvement est né d’une coopérative de boulangers », raconte Totté. En période de crise – autrefois la pénurie de pain, aujourd’hui la crise du logement –, les citoyens cherchent de nouvelles manières de construire leur sécurité. « Lorsque nous sommes confrontés à une crise du logement, il devient particulièrement intéressant d’organiser autrement notre manière d’habiter, grâce aux coopératives », conclut-elle.

L’exposition Hier wil ik wonen! est restée accessible gratuitement au STAM jusqu’à la fin du mois de juin 2026. Vous pouvez visionner le reportage d’AVS ici.