Een coöperatie is een vorm van zelforganisatie van burgers. Ze wachten niet op de markt of de staat om hun probleem op te lossen, maar nemen het heft in eigen handen. Ze verenigen zich en kunnen op die manier gezamenlijk doelen bereiken die voor elk individu apart onbereikbaar zouden zijn geweest.
Het doel van een coöperatie kan heel divers zijn, zoals het zelf produceren van hernieuwbare energie of het voorzien in biologisch geteeld voedsel. Het gezamenlijke doel kan ook kwalitatief wonen zijn. Een wooncoöperatie is dan een groep van burgers die zich verenigen om samen hun woonbehoeften en woonwensen te realiseren.
Burgers – zowel toekomstige bewoners als externe maatschappelijke investeerders – kopen aandelen van de wooncoöperatie. Die gebruikt dit kapitaal, samen met een lening, om een gebouw te verwerven. Door zijn of haar inbreng wordt de burger een coöperant of mede-eigenaar van de coöperatie. In ruil beschikt de coöperant over een levenslang ‘woonrecht’: hij of zij heeft een gebruiksrecht op ‘de stenen’, wat zich meestal vertaalt in een huurcontract. Als coöperant huur je als het ware bij jezelf.
Een wooncoöperatie biedt tal van voordelen voor de bewoner: kwalitatief en betaalbaar wonen, flexibiliteit en woonmobiliteit, inspraak in het beheer, extra voorzieningen dankzij het schaalvoordeel, enzovoort.
Meer lezen over de basisprincipes van coöperaties? Zie website Cera.
Bewoner is aandeelhouder
In een wooncoöperatie is de bewoner aandeelhouder van de coöperatieve vennootschap. Door een of meerdere aandelen te kopen, wordt hij lid van de coöperatie en kan hij genieten van de diensten die de coöperatie levert, in dit geval betaalbaar en kwalitatief wonen.
Behalve bewoners-huurders kan een wooncoöperatie ook andere investeerders aantrekken, zoals bijvoorbeeld mensen uit het netwerk van de bewoners (vrienden, familie). Ook sociale investeerders of ondernemingen kunnen aandeelhouder worden. Sommige coöperaties kunnen rekenen op de financiële inbreng van personen of organisaties die geen directe gebruiker zijn van het woonproject. Zij kopen aandelen om het hogere doel van het project, al dan niet in hun wijk, te ondersteunen. In ruil streeft de coöperatie ernaar hen te vergoeden met een beperkt rendement – vaak niet meer dan 1 tot 3% – op hun investering. Lees meer
De leden hebben de plicht de coöperatie democratisch te besturen en te controleren. Dat gebeurt op een gelijkwaardige manier. Elke coöperant heeft namelijk, onafhankelijk van hoeveel aandelen hij of zij bezit, één stem op de algemene vergadering. De bewoners bewaken samen en op gelijkwaardige basis hun gemeenschappelijke behoeften. De coöperant-bewoner is dus zowel eigenaar (van de coöperatie), gebruiker (van de stenen) als bestuurder (democratische controle van de coöperatie).
De algemene vergadering benoemt een raad van bestuur, die vervolgens een beheerder voor het gebouw aanstelt. Afhankelijk van de schaal van de coöperatie kan zo’n beheerder één persoon dan wel een team zijn.
Coöperatieve versus andere vennootschappen
Een coöperatieve vennootschap streeft naar doelmaximalisatie. Met andere woorden: de aandeelhouders van een wooncoöperatie willen eerst en vooral goed wonen. Een rendement op hun ingebrachte middelen komt niet op de eerste plaats. Dat is logisch, want de inkomsten van de coöperatie zijn de huurgelden, en die worden betaald door de aandeelhouders van de coöperatie.
In een vennootschap kan de winst uitgekeerd worden aan de aandeelhouders onder de vorm van een dividend. Ook in een coöperatie kunnen de aandeelhouders een dividend ontvangen. In een coöperatie is de winst beperkt en wordt het dividend meestal begrensd tot 1 à 3%. Lees meer
Eerder dan een dividend uit te keren aan de aandeelhouders, zal een coöperatie haar winst in de eerste plaats besteden aan de realisatie van haar doelen. De winst kan bijvoorbeeld gebruikt worden om de coöperatie verder uit te bouwen (bijvoorbeeld door nieuwe woningen te bouwen of te verwerven), te zorgen voor reserves (voor bijvoorbeeld onderhoudswerken of toekomstige renovaties) of voor andere doeleinden die de coöperanten hebben goedgekeurd.
Er is nog een ander kenmerk dat coöperaties onderscheidt van andere vennootschapsvormen: in een coöperatie hebben alle aandeelhouders één stem, ongeacht de hoeveelheid aandelen die ze bezitten. Het coöperatieve principe van gelijk stemrecht heeft tot gevolg dat coöperaties geen dominante aandeelhouders hebben. Hierdoor blijft de focus liggen op doelmaximalisatie en niet op winstmaximalisatie.
Tot slot is een aandeel in een coöperatie geen instrument voor speculatie. De aandelen van een coöperatie zijn immers aandelen ‘op naam’ en niet zonder meer verhandelbaar. Bovendien blijft de waarde van de aandelen min of meer constant. Wanneer je uittreedt uit de coöperatie, kan je – afhankelijk van de statuten van de coöperatie – genieten van slechts een beperkte meerwaarde op je aandelen. Ook dit principe leidt ertoe dat coöperaties hun rangen sluiten voor beleggers die enkel uit zijn op financieel gewin. De woningen en de grond worden onttrokken aan speculatie, zodat de woonprijzen, ook voor toekomstige bewoners, laag kunnen blijven.
Financiering van een coöperatief woonproject
Een wooncoöperatie moet, zeker in de opstartfase, voldoende kapitaal vergaren voor de financiering van grond en gebouw. Ze doet dit via het uitgeven van aandelen aan bewoners en investeerders. Daarnaast zal de coöperatie een lening aangaan bij een bank of een publieke kredietverstrekker of zal ze een beroep doen op nog andere financieringsmogelijkheden.
Om de haalbaarheid van een woonproject te garanderen, is het belangrijk dat de aankoop van grond en pand en de bouwkost van het project binnen de perken blijven. De overheid kan hier een handje helpen. Lees meer
In buitenlandse voorbeelden zien we dat lokale overheden vaak gronden ter beschikking stellen aan gunstige prijzen. In andere gevallen verpacht de overheid haar gronden aan de coöperatie of krijgen wooncoöperaties de mogelijkheid om een renteloze staatslening aan te vragen. Ook lagere BTW-tarieven of gunstige fiscale maatregelen kunnen de wooncoöperaties een stap vooruit helpen in het realiseren van nieuwe projecten. In ruil voor die gunsten kan de overheid eisen stellen aan de coöperatie en op die manier een aantal van haar beleidsdoelstellingen realiseren, denk bijvoorbeeld aan kernversterking en verdichting, een diversifiëring van het woonaanbod of klimatologische, energetische of ecologische ingrepen.
Wooncoöperaties zijn een nieuw soort van ‘projectontwikkelaars’. Net zoals de klassieke projectontwikkelaars moeten ook zij leren om kostenbewust te bouwen. Bovendien moeten zij, met het oog op een kwalitatief en duurzaam beheer van de gebouwen, een goed evenwicht vinden tussen de bouwkosten op korte termijn en de onderhoudskosten op lange termijn.
Huren tegen kostprijs
Eenmaal het woonproject is gebouwd of aangekocht, zal de coöperatie de lening aflossen met een deel van de huurinkomsten van de bewoners. Het overige deel van de huurinkomsten reserveert de coöperatie voor haar eigen werking, het beheer en onderhoud van het gebouw en toekomstige renovaties. Andere mogelijke elementen waarmee de coöperatie rekening dient te houden, zijn het dividend, een eventuele huurkorting (de zogenaamde ristorno) en een (beperkte) meerwaarde op aandelen bij uitstap.
Een wooncoöperatie zal bij het vastleggen van de huurprijs zoeken naar een gezond evenwicht tussen kosten en opbrengsten. Dat is niet altijd even gemakkelijk. De wooncoöperatie moet keuzes maken. Hoe hoger het dividend dat voor externe investeerders wordt nagestreefd, hoe hoger de huurprijs. Maar hoe hoger het dividend, hoe meer kapitaal de coöperatie zal kunnen ophalen.
Tussen kopen en huren
Als bewoner-coöperant ben je weliswaar mede-eigenaar van de wooncoöperatie, maar geen eigenaar van de individuele woning die je betrekt. Het volledige gebouw, zowel de afzonderlijke woningen als de gemeenschappelijke delen, en in sommige gevallen de grond, zijn eigendom van de coöperatie. De coöperant heeft enkel een gebruiksrecht op de stenen. Als coöperant ‘huur je bij jezelf’. Kortom, het model houdt het midden tussen kopen en huren en combineert de voordelen van beide.
In Vlaanderen voelen we ons wat onwennig ten overstaan van wooncoöperaties. We kennen immers een sterke traditie van individueel eigenaarschap van woningen. Het ideaal van de eigen woning komt de laatste jaren echter op de helling te staan. De prijzen van huizen en appartementen op de private markt blijven jaar na jaar spectaculair stijgen. Als je een woning wil kopen, heb je een stevig beginkapitaal nodig. Banken lenen doorgaans nog slechts 80% van de aankoopsom. De overige 20% en de bijkomende kosten zoals de registratierechten, moet de koper zelf ophoesten. Voor veel starters is het verwerven van een woning niet mogelijk zonder inbreng van familie of vrienden. Steeds meer mensen zijn aangewezen op de private huurmarkt, waar de prijzen erg hoog liggen en de kwaliteit vaak te wensen overlaat. Lees meer
Het kapitaal dat je nodig hebt om in een wooncoöperatie te stappen, is meestal veel kleiner. Wooncoöperaties in het buitenland rekenen erop dat je een aandelenpakket koopt met een waarde die min of meer gelijk is aan drie maanden loon. Dat is aanzienlijk meer dan een huurwaarborg, maar ook aanzienlijk minder dan het startkapitaal nodig om een woning te kopen.
Een ander verschil tussen de wooncoöperatie en het huur- en koopmodel is de zorg om de woning. Particuliere woningeigenaars zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en de renovatie van hun woning. Soms komen ze daarbij voor verrassingen te staan, die ze vaak niet meerekenen in de totale kostprijs van hun woning.
Als huurder op de private of sociale woningmarkt ben je in principe ‘ontzorgd’. Toch zijn veel huurders overgeleverd aan de goodwill van de huisbaas of de sociale huisvestingsmaatschappij om investeringen te doen in de woning. Noodzakelijke herstelwerken, onderhoud, gemeenschappelijk beheer of renovaties zijn niet altijd gegarandeerd. Dat is heel anders bij een wooncoöperatie. In een wooncoöperatie huur je ‘tegen kostprijs’. Bij het bepalen van de huurprijs is rekening gehouden met toekomstige onderhoudswerken en renovaties.
Welke types van wooncoöperaties bestaan er?
Een wooncoöperatie kan drie verschillende vormen aannemen: de burgercoöperatie, de ondernemingencoöperatie en de multistakeholdercoöperatie. Lees meer
Burgercoöperatie als basismodel In een burgercoöperatie bestaan de aandeelhouders enkel uit bewoners en andere burgers, zoals sympathisanten of familieleden van de bewoners. Het grootste deel van de wooncoöperaties in binnen- en buitenland zijn burgercoöperaties. In Vlaanderen groeide een eerste, prille interesse vanuit onder meer cohousinggroepen en mensen met een beperking. Een wooncoöperatie is immers een interessante manier om een woonproject met gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen te beheren. In sommige gevallen richten bewonersgroepen hun eigen wooncoöperatie op. In andere gevallen gaan ze in zee met een bestaande wooncoöperatie die meerdere panden beheert. In Vlaanderen zijn er de voorbije jaren enkele wooncoöperaties kunnen groeien, zoals bijvoorbeeld wooncoop en Oak Tree Projects.
Ondernemingencoöperatie: initiatief vanuit de bouwwereld De ondernemingencoöperatie is een bijzonder model. Het is geen coöperatie van burgers-bewoners maar van ondernemingen zoals bijvoorbeeld projectontwikkelaars of aannemers. Die verenigen zich om samen betaalbare en duurzame woningen te bouwen, die ze vervolgens verhuren. De bewoners zijn geen vennoten of aandeelhouders maar gewone huurders. De ondernemingencoöperatie vergt een heel ander businessmodel voor bouwbedrijven en projectontwikkelaars. Ze is niet uit op winstmaximalisatie, maar investeert op de lange termijn. In Vlaanderen bestaan er op dit moment nog geen ondernemerscoöperaties op het vlak van wonen. In Zürich daarentegen, is de Genossenschaft Zurlinden een succesvol voorbeeld van dit model. Het doel van de coöperatie is het bouwen van kwaliteitsvolle en duurzame gebouwen, die vlot te verhuren zijn en gemakkelijk te onderhouden. Het is dan ook geen toeval dat de Genossenschaft Zurlinden een pionier is in duurzame bouwtechnieken en een van de initiatiefnemers van de 2.000 Watt-samenleving.
Multistakeholdercoöperatie met diverse belangengroepen In een multistakeholdercoöperatie verenigen verschillende groepen van belanghebbenden met potentieel conflicterende belangen zich in één onderneming, zoals bijvoorbeeld een coöperatie van aannemers, projectontwikkelaars, overheden en/of burgers. Dat is geen vanzelfsprekend model, want je haalt allerlei conflicten, die normaal extern (op de markt) worden beslecht, in de onderneming. Denk bijvoorbeeld aan de spanning tussen de kosten (zoals de bouwkost, te innen door de coöperant-aannemer) en de inkomsten van de coöperatie (de huurgelden, betaald door de coöperant-bewoner). In Vlaanderen zijn multistakeholdercoöperaties schaars. Collectief Goed is een eerste voorbeeld. Bewoners, middenveldorganisaties én een sociale huisvestingsmaatschappij (De Ideale Woning) zijn vennoot. Zij hebben elk een verschillend belang, maar streven samen hetzelfde doel na: betaalbare en kwalitatieve huisvesting aanbieden aan grote gezinnen. De coöperatie IBK is een initiatief van een projectontwikkelaar en aannemers, maar ook hier kunnen bewoners coöperant worden.
Wij gebruiken cookies om onze website te optimaliseren.
Strikt noodzakelijk
Altijd actief
De technische opslag of toegang is strikt noodzakelijk voor het legitieme doel het gebruik mogelijk te maken van een specifieke dienst waarom de abonnee of gebruiker uitdrukkelijk heeft gevraagd, of met als enig doel de uitvoering van de transmissie van een communicatie over een elektronisch communicatienetwerk.
Voorkeuren
De technische opslag of toegang is noodzakelijk voor het legitieme doel voorkeuren op te slaan die niet door de abonnee of gebruiker zijn aangevraagd.
Statistieken
De technische opslag of toegang die uitsluitend voor statistische doeleinden wordt gebruikt.De technische opslag of toegang die uitsluitend wordt gebruikt voor anonieme statistische doeleinden. Zonder dagvaarding, vrijwillige naleving door uw Internet Service Provider, of aanvullende gegevens van een derde partij, kan informatie die alleen voor dit doel wordt opgeslagen of opgehaald gewoonlijk niet worden gebruikt om je te identificeren.
Marketing
De technische opslag of toegang is nodig om gebruikersprofielen op te stellen voor het verzenden van reclame, of om de gebruiker op een website of over verschillende websites te volgen voor soortgelijke marketingdoeleinden.
