“Dank u voor de uitnodiging om inzichten te delen over cooperative conditions in Zürich en een pleidooi te houden voor coöperatieve studentenhuisvesting in Gent.” Zo opende architectuuronderzoeker Anne Kockelkorn haar lezing in het STAM. In drie delen onderzocht ze de parallellen tussen Gent en Zürich, de nood aan niet-speculatieve studentenhuisvesting, en de lessen die Vlaanderen kan trekken uit de Zwitserse ervaring. Kockelkorn sprak vanuit een dubbele positie: als kenner van Zürich, waar ze jarenlang onderzoek deed naar coöperatief wonen, en als docent aan de UGent, waar ze vandaag huisvestingsgeschiedenis en -theorie doceert.
Zürich heeft al meer dan honderd jaar een levendige coöperatieve wooncultuur, die sinds de jaren 2010 ook buiten Zwitserland erkenning krijgt voor haar uitzonderlijke ontwerpkwaliteit en haar genereuze gedeelde ruimtes. Projecten zoals Kalkbreite tonen hoe collectieve woonvormen architecturaal excelleren én betaalbaar blijven. In Zürich bezit de coöperatieve sector 9 procent van de bouwgrond, goed voor 18 procent van de woningen die aan kostprijs worden verhuurd. In Gent daarentegen is dat amper 0,2 procent. Toch ziet Anne Kockelkorn parallellen: het bekroonde Bellefleur-project van wooncoop zou, net als het modernistische Neubühl-project in Zürich destijds, een symbolisch startpunt kunnen vormen van een stedelijke coöperatieve cultuur.
Waarom studentenhuisvesting de toetssteen wordt
De Gentse woningmarkt staat zwaar onder druk: de helft van de huurders besteedt meer dan 30 procent van zijn inkomen aan wonen. De komst van 12.000 extra studentenkoten zal die spanning nog vergroten. “De vraag is,” aldus Kockelkorn, “of dat extra aanbod de druk zal verlichten of net versterken – en of het ook een kans biedt om een aan de markt onttrokken, niet-speculatief model te introduceren.” Ze benadrukte dat tussen privaat en publiek eigendom nog tal van tussenvormen bestaan, van zelfbestuurde collectieven tot coöperaties met publieke steun. Zulke tussenvormen van eigendom en huurzouden ook in Vlaanderen meer aandacht verdienen.
Kockelkorn verwees naar de rijke coöperatieve geschiedenis van Gent, waar de arbeiderscoöperatie Vooruit ooit de stad vormgaf met buurtwinkels en culturele voorzieningen. “Dat erfgoed toont dat de stad Gent een traditie heeft van collectieve actie waarop ze kan voortbouwen.” Vandaag zou die geest kunnen herleven in coöperatieve woonmodellen voor studenten, waarin betaalbaarheid en gemeenschappelijkheid elkaar versterken.
Financiële logica’s doorbreken
Het tweede deel van de lezing ging over de nood aan niet-speculatieve huisvesting. Sinds de financiële crisis van 2008 is volgens Kockelkorn de vastgoedsector steeds meer verstrengeld geraakt met de wereld van het financiële kapitaal. “De belangen van investeerders zijn volledig losgekoppeld geraakt van de behoeften van bewoners.” Dat geldt ook voor studentenhuisvesting: internationale investeringsfondsen zien in studentenkamers een rendabel vastgoedproduct. In Brussel duiken al cohousingprojecten op die, zoals ze het stelde, “de eerste niches van een door financiële logica gedreven vastgoedmarkt” vormen.
Coöperatieve studentenhuisvesting kan volgens haar precies dat patroon doorbreken. Ze verwees naar voorbeelden uit Duitsland, zoals het Collegium Academicum in Heidelberg, en uit Genève, waar de coöperatie La Ciguë al 35 jaar studenten leert samenwonen én samen besturen. “Het gaat niet enkel over betaalbaarheid,” zei ze, “maar ook over een leerschool in zelforganisatie, waarin studenten collectief leren beslissen en verantwoordelijkheid dragen.”
Lessen uit Zürich voor Gent
Wat kan Gent leren van Zürich? Kockelkorn destilleerde vier lessen. Ten eerste: de kracht van het collectieve verlangen om samen te wonen en daar een democratische structuur rond op te bouwen. Ten tweede: het principe van kosthuur, waarbij woningen worden verhuurd op basis van de werkelijke kosten, niet op basis van de marktwaarde. “Wat het kost om te bouwen en te onderhouden, niet wat de markt bereid is te betalen – dat is de kern van betaalbaarheid op lange termijn.” Dankzij dat principe zijn Zürichse coöperaties na honderd jaar nog steeds drie keer goedkoper dan de markt, met nagenoeg geen leegstand.
De derde les is dat vertrouwen centraal staat, zowel tussen bewoners als tussen overheid en coöperatieve beweging. In de jaren 1980 werkte Zürich actief samen met de kraakbeweging om leegstaande panden te regulariseren en nieuwe coöperaties te creëren. De vierde les: architecturale kwaliteit. Kockelkorn wees erop dat Zürich kwaliteitswedstrijden koppelde aan grondtoewijzingen, zodat elke coöperatie via competitie moest bewijzen dat ze ontwerpkwaliteit en sociale meerwaarde kon combineren.
Gemeinnützigkeit: een kader voor publieke waarde
Een cruciale factor achter het succes van Zürich is volgens Kockelkorn de juridische erkenning van Gemeinnützigkeit, of ‘algemeen nut’. Die status zorgt al sinds 1910 voor gunstige kredietvoorwaarden voor coöperaties. Toen de stad de vereiste eigen inbreng voor leningen in 1924 verlaagde tot 6 procent, kwam de coöperatieve beweging echt op gang. “Dat lijkt een technisch detail,” zei Kockelkorn, “maar het is precies die financiële hefboom die groei mogelijk maakt.” Ook vandaag spelen publieke waarborgen nog een sleutelrol: banken lenen gemakkelijker aan coöperaties als de overheid het risicogedeelte van de lening dekt.
Ze illustreerde dat met het bekende Hunziker Areal, gebouwd tussen 2007 en 2015. Van de 200 miljoen Zwitserse frank aan investeringen kwam amper 10 miljoen uit eigen middelen of crowdfunding; de rest was geleend kapitaal. Toch werd dat omgezet in duurzame materialen, royale gemeenschappelijke ruimtes en vertrouwen in het model. “Schuld wordt hier geen last, maar een teken van collectieve verantwoordelijkheid,” vatte ze samen.
Land als hefboom
Ten slotte wees Kockelkorn op het belang van grondtoegang. Zonder een concreet perceel, zei ze, kan geen coöperatie starten. In Zürich zorgt de stad via erfpachtcontracten en gunstige gronduitgifte dat coöperaties kunnen blijven bouwen, zelfs nu de grondprijzen de pan uit rijzen. Dat mechanisme houdt de huren laag, omdat de grondwaarde niet meer meegroeit met de markt. Ook voor Gent zou dit volgens haar een haalbaar spoor zijn: “De stad kan coöperaties grond ter beschikking stellen in erfpacht, als structurele investering in betaalbare woonruimte voor de lange termijn.”
Aan het slot van haar lezing vatte Kockelkorn de kern samen: “Coöperatief wonen is een vorm van ‘zorgzaam beheer’ — van zorg dragen voor de stad en haar bewoners.” In Zürich, zei ze, is het niet de markt die waarde creëert, maar de gemeenschap zelf. Een studentenhuisvesting in coöperatief beheer zou daarom niet enkel betaalbaarheid garanderen, maar ook een pedagogisch laboratorium zijn voor collectief wonen. “De mooiste les uit Zürich,” besloot ze, “is dat uit de keuze voor niet-speculatie de meest inspirerende architectuur ontstaat.”