artikels

Het essay van Peggy Totté kadert in een nummer dat onderzoekt hoe private actoren onze steden en dorpen mee vormgeven — en vooral welke hefbomen hen kunnen aanzetten tot meer veeleisende en verantwoorde architectuur. België mag internationaal dan bekendstaan om zijn sterke publieke opdrachtgeverschap, in de praktijk drukken private initiatieven hier een uitzonderlijk zware stempel op het ruimtelijke landschap, met erg uiteenlopende resultaten. Vanuit die context schuift Totté de wooncoöperatie naar voren als een concreet en realistisch model om private commissioning anders te organiseren.

Een onderbroken traditie

Totté maakt duidelijk dat wooncoöperaties geen nieuw fenomeen zijn. Al kort na de Eerste Wereldoorlog ontstond, met steun van de overheid, een golf van coöperatieve woonprojecten die rond Brussel vooruitstrevende tuinwijken mogelijk maakte, vaak aangevuld met collectieve voorzieningen. Die traditie werd echter vroegtijdig onderbroken door politieke keuzes die het individuele eigenaarschap bevoordeelden, met verstrekkende gevolgen voor ruimtegebruik, infrastructuurkosten en ecologie.

Wanneer Vlaanderen vanaf de jaren 1990 opnieuw inzet op verdichting en kernversterking, verschuift het woonlandschap ingrijpend, maar niet noodzakelijk richting meer collectiviteit. Totté beschrijft hoe de verappartementisering vaak gepaard gaat met schaalbreuken én met een verschuiving van het opdrachtgeverschap: bewoners kopen steeds vaker een afgewerkt product, zonder invloed op ontwerp of budget. Net in de marge van die evolutie groeien de voorbije vijftien jaar alternatieven zoals cohousing en wooncoöperaties.

Van rendementslogica naar woonzekerheid

De kern van Tottés betoog is dat wooncoöperaties vertrekken vanuit een andere set prioriteiten dan het klassieke ontwikkelaarsmodel. Bewoners worden aandeelhouder van een coöperatieve vennootschap en verkrijgen levenslang woonrecht, terwijl de maandelijkse woonbijdrage de werkelijke kosten dekt. Winstmaximalisatie maakt plaats voor langetermijnwaarde: betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaam beheer, grotendeels los van de schommelingen van de vastgoedmarkt.

Tegelijk overstijgt het coöperatieve model de rigiditeit van individueel eigendom. Bewoners maken deel uit van een netwerk van woningen dat kan meegroeien of krimpen naargelang hun levensfase, terwijl beheer en onderhoud collectieve verantwoordelijkheden worden. Voor architecten en stedenbouwkundigen opent dat een kader met meer ruimte voor kwaliteit, innovatie en betrokkenheid — precies daarom ziet Totté in coöperatief opdrachtgeverschap een essentieel spoor voor een meer zorgzame en toekomstgerichte wooncultuur.

Lees hier het volledige essay ‘Coöperatief opdrachtgeverschap’ van Peggy Totté. Een exemplaar bestellen van A+315 – Private Commissioning kan via deze link.

Peggy Totté wijst erop dat het huidige model van privé-eigendom zijn grenzen bereikt heeft. Terwijl de prijzen blijven stijgen en steeds meer mensen uit de boot vallen, blijft de overtuiging hardnekkig dat vastgoed een persoonlijke garantie op zekerheid is. Volgens haar heeft dat denken geleid tot een vicieuze cirkel die jonge generaties nauwelijks nog kunnen doorbreken. Coöperatief wonen biedt volgens Totté een geloofwaardig alternatief: ‘In een wooncoöperatie ben je geen eigenaar van een huis, maar aandeelhouder van een gezamenlijk project. Alles wat binnenkomt, vloeit terug naar het onderhoud en de gemeenschap. Je ruilt speculatie in voor duurzaamheid en stabiliteit.’

Drempels en hefbomen voor coöperatief wonen

Toch blijft het model moeilijk van de grond komen in Vlaanderen. Wooncoöperaties worden vandaag beschouwd als private marktspelers en moeten daardoor concurreren met ontwikkelaars die hogere winsten nastreven. Daardoor raken veel initiatieven niet verder dan de ontwerpfase. Ook de fiscaliteit werkt niet mee: ‘Een particulier betaalt twee procent registratierechten, een coöperatie twaalf. Dat is niet logisch,’ zegt Totté. Ze wijst erop dat het huidige beleid nog te sterk vertrekt vanuit de logica van individueel eigenaarschap, terwijl net andere vormen van gedeeld bezit broodnodig zijn om betaalbaar wonen structureel mogelijk te maken.

Om coöperatief wonen echt te laten doorbreken, ziet ze drie noodzakelijke hefbomen: grond, financiering en expertise. Gemeenten kunnen volgens haar gronden in erfpacht geven of tijdelijke leningen voorzien om de opstartfase te overbruggen, zodat coöperaties niet meteen de volle marktprijs moeten betalen. Zodra de gebouwen gerealiseerd zijn en bewoners hun intrek nemen, kan de bank de rol overnemen en wordt het risico kleiner. Intercommunales kunnen daarbij een sleutelrol spelen door kennis op te bouwen en te delen tussen gemeenten. ‘Het kan niet de bedoeling zijn in elke gemeente opnieuw het wiel uit te vinden,’ benadrukt ze. ‘Kennis bundelen en gericht inzetten: dat zou een groot verschil maken.’

Van lokale pioniers tot internationale voorbeelden

Totté verwijst naar projecten zoals het Patershof in Sint-Niklaas, waar stad, intercommunale Interwaas en wooncoop samen een historische site nieuw leven inbliezen. Zulke samenwerkingen tonen volgens haar hoe lokale overheden een hefboom kunnen zijn voor vernieuwende woonmodellen. Ook bij Architectuurwijzer probeert ze die kennis zichtbaar te maken, onder meer via de tentoonstelling Hier wil ik wonen. Coöperatief woondromen in Vlaanderen, die momenteel loopt in het STAM in Gent. De tentoonstelling toont dat coöperatief wonen niet alleen sociaal, maar ook architecturaal aantrekkelijk is: kleine appartementen met veel licht, uitzicht en comfort. ‘Als mensen zien dat ze zo kunnen wonen voor een correcte prijs, verdwijnt de twijfel vanzelf,’ zegt Totté.

Tot slot wijst ze op de internationale context. In Zürich, waar één op de vijf woningen coöperatief is, bewijst het model al decennia zijn kracht. Vlaanderen staat nog aan het begin, maar volgens Totté beweegt er iets. Gemeenten als Knokke-Heist experimenteren met erfpacht en goedkope leningen, banken beginnen stilaan mee te denken, en pioniers tonen wat mogelijk is als overheden, burgers en investeerders samenwerken. ‘Coöperatief wonen is geen bedreiging voor de markt, maar een noodzakelijke derde bouwstroom naast sociale en private huisvesting,’ besluit ze. ‘Wie coöperatief bouwt, denkt op lange termijn. Dan gaat het niet om winst, maar om kwaliteit, duurzaamheid en zorg voor de plek.’

Lees het volledige interview met Peggy Totté in magazine Lokaal van de VVSG via deze link: De waarde van wonen zit niet in de stenen

Coöperatief wonen is iets anders dan cohousing, benadrukt Peggy Totté. Wie deelneemt, koopt geen appartement, maar een aandeel in de coöperatie die eigenaar is van het volledige gebouw. “De coöperatie is eigenaar van het pand en zo ben jij onrechtstreeks ook mede-eigenaar,” zegt ze. Daardoor ontstaat een vorm van gedeeld eigenaarschap die zekerheid biedt zonder de hoge instapdrempel van klassiek kopen.

Stabiele prijzen en collectief engagement

Een belangrijk aspect is de betaalbaarheid op langere termijn. Nieuwe projecten vergen forse investeringen, maar eens het gebouw er staat, blijven de kosten stabiel. “Elk nieuwbouwproject kost heel veel geld. Dus ook in het begin moeten we hard zoeken om die prijs zo laag mogelijk te houden,” legt Totté uit. Net omdat je aan kostprijs woont, stijgen de uitgaven niet mee met de markt. “Doordat die prijs constant blijft en de marktprijzen ondertussen stijgen, krijg je op termijn een heel sterke, mooie betaalbaarheid,” voegt ze toe.

Historisch idee met nieuwe urgentie

Hoewel het principe vernieuwend oogt, heeft het diepe wortels. Zo bestond het gedeeld eigenaarschap 100 jaar geleden al in Gent. “Op dat moment hadden we nog geen wooncoöperaties. Het is vertrokken vanuit een coöperatie van bakkers,” vertelt Totté. In tijden van crisis – vroeger broodnood, vandaag een wooncrisis – zoeken mensen nieuwe manieren om zekerheid te creëren. “Op het moment dat we in een wooncrisis komen, wordt het heel interessant om je wonen op een andere manier te organiseren via die coöperaties,” besluit ze.

De tentoonstelling Hier wil ik wonen! loopt nog tot eind januari 2026 in het STAM en is gratis toegankelijk. De reportage van AVS kun je hier bekijken.