In het kader van de tentoonstelling Hier wil ik wonen! organiseerden Architectuurwijzer en het STAM een gespreksavond over ‘Coöperatief wonen in bijzonder erfgoed’. Een van de twee cases die die avond werden besproken was het begijnhof van Dendermonde. Michiel Van Balen van Miss Miyagi lichtte er het lopende onderzoek toe naar een mogelijke coöperatieve toekomst voor deze UNESCO-werelderfgoedsite. Hij temperde daarbij meteen de verwachtingen: “Vandaag is er nog geen wooncoöperatie in Dendermonde. Misschien komt die er nooit. Maar dat neemt niet weg dat het zinvol is om te onderzoeken waarom het wél een goed idee zou kunnen zijn.”
Miss Miyagi positioneert zich, zo legde Michiel Van Balen uit, bewust als “alternatieve projectontwikkelaar”. Het bureau ontwikkelt zelf geen vastgoed, maar stelt zijn expertise ter beschikking van steden, vzw’s en burgerinitiatieven met maatschappelijke ambities. “Wij werken enkel aan projecten met maatschappelijke meerwaarde,” aldus Van Balen, “en we zijn gespecialiseerd in complexe herbestemmingen.” Die expertise werd ingeroepen door de vzw Begijnhof Dendermonde, eigenaar van een groot deel van de site, met de vraag om een realistische en gedragen projectdefinitie uit te werken als eerste stap naar een duurzame toekomst.
Een unieke site op een kantelpunt
Het begijnhof van Dendermonde is volgens Van Balen “fantastisch gelegen”: tussen station en Grote Markt, maar tegelijk verborgen achter een smal poortje. Die beslotenheid maakt het een uitzonderlijke plek, maar creëert ook praktische problemen. De site bestaat uit een driehoekige ensemblestructuur, historisch gegroeid, maar vandaag sterk versnipperd in eigendom en toestand. “Van woningen die nog prima bewoonbaar zijn tot huizen die letterlijk op instorten staan,” schetste hij. Dat contrast is pijnlijk voor een UNESCO-werelderfgoedsite: “Dit zou eigenlijk niet mogen gebeuren.”
Die kwetsbaarheid is geen toeval, maar het resultaat van een lange geschiedenis van eigendomsoverdrachten en half afgewerkte renovatiegolven. Een cruciaal moment was 1926, toen een deel van de woningen collectief werd overgedragen aan een vzw, terwijl andere panden individueel werden verkocht. “Vanaf dat moment zie je hoe individueel beheer ook letterlijk leidt tot het verlies van erfgoedwaarde,” stelde Van Balen. De woningen die zich naar de straat keerden, raakten losgezongen van het geheel. Het collectieve karakter van het begijnhof, ooit de kern van zijn betekenis, verdween langzaam uit beeld.
Historische gemeenschap als inspiratiebron
In zijn lezing ging Van Balen uitvoerig in op de ontstaansgeschiedenis van begijnhoven als zelfvoorzienende gemeenschappen. “Het begijnhof was niet alleen religieus, maar vooral ook economisch georganiseerd,” benadrukte hij. Begijnen financierden hun woning deels zelf en voorzagen in hun inkomen via werk in de stad, onder meer in de zorg. Die combinatie van wonen, werken en solidariteit vormt voor Miss Miyagi een belangrijke inspiratiebron. “Eigenlijk is dat idee van samen investeren en samen zorgen opvallend actueel,” klonk het.
Dat historische perspectief maakt het volgens Van Balen logisch om net hier het coöperatieve model te onderzoeken. Niet als nostalgische terugkeer, maar als hedendaagse vertaling. “Dit erfgoed heeft al vijf of zes crisissen overleefd,” zei hij. “En telkens vond het zichzelf opnieuw uit.” De huidige crisis — met stijgende restauratiekosten, complexe subsidieregels en leegstand — vraagt opnieuw om zo’n heruitvinding. Volgens Miss Miyagi ligt de sleutel niet in nóg een studie, maar in het herdenken van het ontwikkelingsmodel zelf.
Waarom coöperatief denken helpt
In een uitgebreid intermezzo lichtte Van Balen toe wat coöperatief wonen concreet betekent, en vooral wat het kan betekenen voor erfgoed. “Een wooncoöperatie is geen wondermiddel,” waarschuwde hij, “het is maar een juridische structuur.” Toch biedt ze belangrijke voordelen: het vastgoed blijft één geheel, er is een collectieve incentive om duurzaam te investeren en versnippering wordt vermeden. “Eens je een site juridisch opknipt, geraak je daar nooit meer van af,” stelde hij scherp. Voor erfgoed met gedeelde trappen, installaties en ruimtes is dat een cruciale overweging.
Tegelijk wees Van Balen op de valkuilen. Coöperatief wonen maakt vastgoed niet automatisch betaalbaar bij de start. “Als tien mensen geen huis kunnen kopen, kunnen ze dat samen ook niet zomaar,” zei hij. De grote uitdaging zit in de opstartfinanciering. Banken blijven voorzichtig, zeker in België, waardoor het zoeken is naar een mix van bankleningen, inbreng van bewoners en — cruciaal — publieke, goedkope achtergestelde leningen. “Zonder een actieve rol van de overheid geraakt zo’n model niet van de grond,” klonk het duidelijk.
Naar een gedeelde verantwoordelijkheid
In het slot van zijn lezing plaatste Van Balen het debat in een breder maatschappelijk kader. Naast markt en overheid is er volgens hem een derde pijler die te weinig wordt benut: gemeenschappen. “Veel van de gebouwen die we vandaag als erfgoed beschouwen, zijn ooit door gemeenschappen gebouwd en beheerd,” herinnerde hij het publiek. Die structuren zijn verzwakt, maar het engagement is er nog. Coöperaties kunnen dat engagement opnieuw capteren, ook financieel. “Mensen zijn bereid te investeren in erfgoed, zelfs met een lager rendement, omdat ze er iets anders voor terugkrijgen.”
Voor het begijnhof van Dendermonde betekent dat: zoeken naar een model waarin stad, vzw, bewoners en eventueel ontwikkelaars elk hun rol opnemen. De toekomst is nog onzeker, gaf Van Balen toe. “We wachten op politieke beslissingen, op budgetten, op momentum.” Maar de richting is helder: erfgoed beschermen door het opnieuw te laten leven. Of, zoals hij het zelf samenvatte: “Het enige echte beschermingsmodel voor erfgoed is duurzaam gebruik. Als niemand erin wil wonen, zal het verdwijnen.”
Foto Miss Miyagi