La Flandre aura besoin de 450 000 logements supplémentaires d’ici 2050 pour garantir un toit à chaque ménage. Comment maintenir l’accessibilité du logement dans un contexte de hausse des coûts de construction et de raréfaction du foncier ? Telle était la question centrale du Living Lab Habitat hybride, un parcours de trois ans réunissant notamment VITO, Van Roey, Architectuurwijzer, Symbiosis, Deloitte, Endeavour, Wooncoop, archipelago, IGEMO et Evelien Pieters. Ensemble, ces partenaires ont exploré comment des modèles d’habitat hybrides — avec un focus sur la coopérative d’habitat — peuvent contribuer structurellement à un logement abordable en Flandre.
Le Living Lab a travaillé autour de cinq leviers déterminants pour l’accessibilité financière des projets coopératifs : le financement, l’usager, le foncier, le bâtiment et la gouvernance. Dans autant de « laboratoires », les obstacles et les opportunités ont été analysés avec précision, à partir de cadres financiers et juridiques concrets. La conclusion principale est claire : l’habitat coopératif peut changer d’échelle, mais uniquement si le modèle est ancré dans les politiques publiques et développé de manière professionnelle. Cela se traduit par sept recommandations ciblées à destination des pouvoirs publics et des acteurs du marché.
Reconnaissance et conditions équitables
Une première priorité est la reconnaissance de la coopérative d’habitat comme acteur à part entière du logement. Bien que le modèle soit juridiquement inscrit dans le Code des sociétés et des associations, il ne bénéficie pas aujourd’hui d’une place claire dans la politique du logement en Flandre. Cette reconnaissance est essentielle pour instaurer la confiance auprès des banques, des investisseurs et des autorités locales. Elle constitue également la base de l’élaboration d’instruments et de réglementations adaptés, soutenant la propriété collective.
Le Living Lab plaide également pour des conditions équitables par rapport aux modèles classiques d’achat et de location. Cela implique notamment une égalité de traitement fiscal, l’accès à des prêts adaptés, ainsi que le développement de statuts types et de modèles financiers. La création d’une organisation faîtière et un rôle renforcé des intercommunales pourraient également soutenir la professionnalisation et la montée en échelle du secteur. Sans adaptations structurelles, l’habitat hybride restera dépendant de la bonne volonté et de projets pionniers.
Du projet au système
À l’échelle des projets, le Living Lab recommande une évolution d’un développement piloté par la demande vers une approche davantage orientée par l’offre. Les habitants se montrent souvent satisfaits d’une formule « clé sur porte », tandis que la standardisation, la compacité et les équipements partagés permettent de réduire les coûts. Les coopératives d’habitat peuvent, dans ce cadre, collaborer avec des promoteurs immobiliers ou développer leurs propres capacités de développement. Ces deux pistes présentent des profils de risques et de coûts différents, mais renforcent la capacité du modèle à se déployer à plus grande échelle.
Enfin, le rapport met en avant deux leviers structurels majeurs : la création d’une banque foncière et immobilière dédiée aux projets non spéculatifs, et la mise en place d’un fonds renouvelable du logement, proposant des prêts subordonnés durant la phase de démarrage. Ces instruments visent à améliorer l’accès au foncier et au capital sans compromettre l’accessibilité financière. Associés à une approche fondée sur le coût total de possession (Total Cost of Ownership) — où les choix de conception et les principes circulaires réduisent les coûts sur le long terme — ils dessinent une trajectoire concrète pour ancrer durablement l’habitat hybride en Flandre.