Op maandag 17 november organiseerden Team Vlaams Bouwmeester en het Departement Omgeving in het Provinciehuis in Gent de studiedag Verkavelingswijken in transformatie. De studiedag werd afgetrapt met de vertoning van de documentaire Heilige Huisjes?, die het volledige leertraject rond (goed gelegen) verkavelingswijken reconstrueert. Op het einde van de documentaire maakt de kijker kennis met een reeks inspirerende verdichtingsprojecten in een verkavelingscontext. Een daarvan is Rigaud, een coöperatief woonproject in Chêne-Bougeries bij Genève. De beelden, gedraaid tijdens de door Cera en Architectuurwijzer georganiseerde Coop Tour in 2023, tonen hoe een compact en collectief woonmodel kan functioneren in een lage-dichtheidsomgeving die ook voor Vlaanderen herkenbaar is.
In de documentaire licht Gents stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele toe waarom Rigaud zo’n relevant referentieproject is. Volgens hem is het project “bijna letterlijk overdraagbaar en overzetbaar” naar goed gelegen Vlaamse verkavelingswijken, juist omdat de architecturale taal niet radicaal verschilt van wat bewoners hier kennen. De ambitie van Rigaud – compacter wonen combineren met een hoge leefkwaliteit – zou volgens hem zonder grote aanpassingen kunnen landen in Vlaanderen, mocht de institutionele context dat toelaten. Tegelijk erkent Vanden Abeele dat Zwitserland een traditie kent van wooncoöperaties die in Vlaanderen ontbreekt. Precies daardoor opent Rigaud de deur naar een fundamentelere vraag: kan een coöperatief eigenaarsmodel ook in Vlaanderen een hefboom zijn om verdichting in verkavelingswijken mogelijk te maken, zonder het woonplezier of de sociale structuur van die wijken te ondermijnen?
Financiële randvoorwaarden voor verdichting in de verkaveling
Het leertraject dat centraal staat in de documentaire Heilige Huisjes? werkte verschillende verdichtingsscenario’s uit voor Gent, Roeselare en Tervuren. Uit de drie trajecten kwam een opvallend gelijkaardig inzicht naar voren: klassieke ontwikkelingsmodellen botsen structureel op de financiële realiteit van de verkaveling. In het eindrapport staat dat “geen enkel scenario met een gebruikelijke return on investment van 12 tot 15% financieel haalbaar blijkt”. Die vaststelling raakt aan de kern van het probleem: grond in verkavelingswijken is duur, woningen worden zelfs in slechte staat hoog geprijsd en samenvoeging van meerdere percelen leidt tot investeringsniveaus die alleen door zware verdichting kunnen worden terugverdiend. Maar die schaalvergroting strookt niet met de ruimtelijke draagkracht van de wijk, waardoor projecten vastlopen nog voor ze het gesprek met bewoners bereiken. Het financiële kader blijkt dus even bepalend als het stedenbouwkundige.
Tegen die achtergrond klinkt het voorstel om coöperatieve woonmodellen te onderzoeken opmerkelijk concreet. In een coöperatie zijn bewoners aandeelhouders, waardoor een project geen winst hoeft te genereren en terugverdientijden veel langer kunnen worden uitgesmeerd. In het eindrapport van het leertraject staat dat “in een coöperatief model misschien wel muziek zit”, op voorwaarde dat een overheid of rollend fonds de startkapitalen mee helpt dragen. Dat uitgangspunt opent een nieuwe denkrichting: een coöperatie hoeft niet te opereren volgens de logica van maximale financiële efficiëntie, maar kan prioriteit geven aan betaalbaarheid, collectieve voorzieningen en een geleidelijke transformatie op maat van de wijk. Daarmee verschuift de vraag van investeringsdruk naar organisatiekracht: hoe mobiliseer je een groep bewoners, publieke actoren en eventueel institutionele partners om samen een alternatief woonmodel te dragen?
Inzichten uit de casestudy’s: Roeselare en Wondelgem
De casestudy in Roeselare, in de wijk Groenpark, toont hoe zo’n alternatieve logica zich in de praktijk zou kunnen ontvouwen. De bewoners van de wijk worden ouder en willen blijven wonen op een plek die vertrouwd voelt. De ontwerpteams onderzochten er gedeelde voorzieningen zoals een buurtzorghuis, flexibele kamers en een brede landschapsvoortuin, maar botsten tegelijk op het feit dat individuele eigendomsstructuren elk collectief initiatief vertragen. Toch toonde de wijk dat bewoners wel degelijk bereid zijn om over gedeelde infrastructuur na te denken wanneer er een duidelijk engagement en wederzijds voordeel is. Het is precies in dat spanningsveld dat een coöperatieve structuur een rol kan spelen: ze kan de versnippering overstijgen en een vehikel worden om investeringen, beheer en programmering op wijkniveau te bundelen.
In Wondelgem werd nog duidelijker hoe beperkt de mogelijkheden zijn binnen klassieke ontwikkelingsmodellen. Hoewel de site gunstig gelegen was – vlak bij openbaar vervoer, voorzieningen en een groene structuur – bleek verdichting financieel moeilijk haalbaar. De aankoop van bestaande woningen, de kost van afbraak en het creëren van een nieuw, collectief ingerichte woonomgeving resulteerden telkens in scenario’s die voor ontwikkelaars enkel leefbaar werden bij dichtheden die de wijk ruimtelijk en sociaal niet kon absorberen. Daardoor werd in het traject expliciet verwezen naar alternatieve modellen zoals coöperaties of collectieve wijkinitiatieven, die minder afhankelijk zijn van snelle ROI en daardoor beter aansluiten bij het tempo en de schaal van de verkaveling. Die conclusie maakt Wondelgem tot een sleutelinzicht: niet verdichting op zich is onhaalbaar, maar het financieringsmodel dat eraan gekoppeld wordt.
De structurele rol van overheid en beleid
Uit het leertraject kwam ook naar voren dat ruimtelijke transformatie in verkavelingswijken zonder overheidsgestuurde regie nauwelijks van de grond komt. Verouderde verkavelingsvoorschriften en BPA’s blokkeren in veel wijken elke vorm van collectieve herverkaveling of aanpassing, zelfs wanneer bewoners en ontwerpers innovaties willen doorvoeren. De experten van het Departement Omgeving en Team Vlaams Bouwmeester benadrukten dat deregulering, gecombineerd met nieuwe financiële instrumenten, essentieel is om alternatieve woonmodellen een kans te geven. Dat kan gaan van rollende fondsen en zachte leningen tot publieke co-investering of het bundelen van gronden via publiek-private samenwerkingen. Zulke instrumenten zijn geen luxe maar voorwaarden om een verdichtingsagenda te realiseren die zowel sociaal als stedenbouwkundig verantwoord is.
Wanneer projecten als Rigaud als inspiratiebron worden geplaatst naast de Vlaamse casestudy’s, ontstaat een helder perspectief: de verkaveling hoeft geen eindpunt te zijn van ruimtelijke ontwikkeling, maar kan evolueren naar een meer collectief en toekomstgericht woonweefsel. De kern van die evolutie ligt niet in het bouwen van zoveel mogelijk nieuwe woningen, maar in het herdenken van eigendomsstructuren, beheer en investeringsmodellen. Een coöperatie biedt een kader waarin bewoners niet alleen gebruiker, maar ook mede-eigenaar en mede-investeerder worden. Dat maakt het mogelijk om de maatschappelijke baten van verdichting – betere voorzieningen, duurzamere mobiliteit, meer collectieve ruimte – te koppelen aan een gedeeld verantwoordelijkheidssysteem dat verder reikt dan individuele perceelsgrenzen.
Conclusie
Wie het leertraject en de documentaire samen leest, ziet een patroon dat moeilijk te negeren valt. Verdichting in goed gelegen verkavelingswijken is ruimtelijk perfect mogelijk, sociaal verdedigbaar en dringend noodzakelijk, maar loopt vast op financiële en juridische structuren die ontworpen zijn voor een andere tijd. Het coöperatieve model, dat inzet op lange termijn, gedeeld eigenaarschap en het loslaten van de klassieke ontwikkelaarsmarge, biedt precies op die punten een alternatief dat zowel realistisch als toekomstgericht is. De vraag is dus niet of coöperaties een rol kunnen spelen bij de transformatie van verkavelingswijken, maar hoe Vlaanderen de nodige voorwaarden kan creëren om die rol effectief waar te maken.
Tekst Bertrand Lafontaine
Foto Michael Lombarts