Tous les partis politiques ont fait du logement abordable l’une des questions clés de cette année électorale. Dans la série d’été « De Doordenkers van Knack.be : Logement abordable », cinq groupes de réflexion se penchent sur les défis et les opportunités de notre politique du logement. Sous l’impulsion du Denktank Minerva, l’ architecte-urbaniste Peggy Totté a rédigé un article d’opinion sur le financement des coopératives de logement. « En tant que modèle hybride entre l’achat et la location, les coopératives de logement peuvent offrir une nouvelle offre de logement qualitative et durable avec des prix abordables à long terme. Les exemples étrangers montrent les nombreux atouts de ce modèle anti-spéculatif, dans lequel l’immobilier n’est pas un produit d’investissement« , écrit Peggy Totté. « Pour augmenter l’offre de coopératives d’habitation en Flandre et à Bruxelles, il faut une impulsion de la part des autorités supérieures et locales. Le financement de l’habitat coopératif constitue un défi de taille dans cette phase pionnière. »
De plus en plus de citoyens, d’autorités et de parties prenantes croient aux coopératives d’habitation en tant que troisième voie de construction prometteuse entre les sociétés de logement social et les promoteurs immobiliers traditionnels. Les coopératives de logement peuvent être une solution pour un groupe qui gagne trop pour le logement social mais qui n’a pas assez de capital pour s’acheter sa propre maison.
Mais les projets de logements coopératifs sont également attrayants pour les résidents qui aiment être déchargés de l’entretien de leur logement et/ou qui croient aux avantages de la propriété collective et du partage des espaces (extérieurs), des voitures, de l’approvisionnement en énergie, etc.
Comme dans d’autres pays européens – les Pays-Bas, l’Espagne et le Portugal – nous voyons un nombre croissant d’initiatives en Flandre et à Bruxelles. Chacun essaie de s’inspirer des projets inspirants de logements coopératifs en Suisse, en Autriche, en Allemagne et au Danemark, puis de créer le climat idéal pour les coopératives d’habitation dans leurs propres traditions de logement, leurs cadres législatifs et leurs ambitions politiques.
Quels sont les atouts ? En tant que résident, vous n’êtes pas propriétaire de votre logement, mais vous achetez des parts sociales de la coopérative. Ces parts représentent un pourcentage limité des coûts de construction et de terrain du logement que vous souhaitez occuper. En échange de votre part, vous obtenez un droit d’habitation à vie, qui est similaire à la sécurité résidentielle d’une propriété privée. En outre, en tant que coopérateur, vous serez impliqué dans la gestion et l’entretien de l’immeuble, ainsi que dans l’aménagement des parties communes. Pour « l’utilisation » du bien, vous payez une contribution mensuelle au logement calculée sur la base des coûts de construction, de gestion et d’entretien du projet. En même temps, les coopératives de logement sont un modèle anti-spéculatif. Elles construisent à prix coûtant, les coopérateurs peuvent vivre à prix coûtant et les bâtiments ne sont pas commercialisés. Aucune marge bénéficiaire n’est prélevée : les logements coopératifs coûtent ce qu’ils coûtent, rien de plus.
La question clé est la suivante : les coopératives de logement peuvent-elles offrir une solution pour le logement abordable ? La réponse est nuancée : oui à long terme, mais difficile à court terme. Dans le cadre du projet d’apprentissage en cours du gouvernement flamand, Cöoperatief Wonen, nous avons récemment étudié la faisabilité de la vie en coopérative dans cinq projets pilotes. Un projet pilote en cours à Knokke-Heist est également une bonne occasion d’apprentissage. Il a permis d’obtenir des informations importantes sur la question de l’accessibilité financière et les défis financiers correspondants de toute coopérative de logement.
Tout d’abord, il y a les prix élevés de la construction qui s’appliquent à tous les initiateurs, grands ou petits, dans le secteur de la construction. Ainsi, le coût d’investissement total d’un projet de logement collectif devient rapidement élevé. En outre, sur la base d’une vision à long terme des bâtiments, une coopérative préfère ne pas opter pour les matériaux ou les techniques les moins chers, mais pour des options plus durables. Cette approche pèse évidemment sur le coût de la construction, mais permet d’espérer des économies à plus long terme.
En termes de terrains ou de locaux disponibles, les coopératives dépendent aujourd’hui principalement du marché privé, où elles sont en concurrence avec des promoteurs privés. Le prix du terrain est généralement calculé en fonction de la rentabilité attendue d’un projet de logement. Cependant, les marges bénéficiaires visées par le promoteur ou l’investisseur privé ne sont pas pertinentes, ce qui conduit à des prix de terrain irréalisables pour une coopérative de logement. C’est pourquoi les coopératives de logement voient principalement le jour dans les villes où les autorités locales réservent des terrains à des prix appropriés pour elles.. Un bail de longue durée pour le terrain garantit également un coût d’investissement moins élevé au départ.
Ensuite, le mode de financement du projet – par empilement de parts sociales et de prêts – a un impact important sur le calcul de la contribution mensuelle au logement pour les coopérateurs. Plus le nombre de parts émises est élevé, plus le capital que les résidents eux-mêmes doivent mettre sur la table est important, moins le projet est abordable au départ. C’est pourquoi, dans le projet d’apprentissage « Coöperatief Wonen » et le projet pilote « Knokke-Heist », nous visons une part d’entrée pour les résidents allant jusqu’à 10 % de l’investissement, dans un ordre de grandeur de 20 000 à 50 000 euros. Cette part est similaire à celle des résidents dans les coopératives étrangères, mais elle exige un effort important de la part des coopératives. Au moins 90 % de l’investissement doit ensuite être financé par d’autres moyens, la plupart du temps par le biais d’un prêt bancaire.
Malheureusement, les banques et les investisseurs ne sont pas très enthousiastes aujourd’hui. Ils sont souvent peu familiarisés avec un modèle anti-spéculatif, craignant un manque de professionnalisme de la part des initiateurs, des contributions au logement trop faibles de la part des résidents et/ou une évaluation naïve des risques pendant la construction. Par conséquent, les banques sont plus réticentes à prêter des montants importants ou à offrir des taux d’intérêt optimaux, ce qui hypothèque fortement le financement des projets de logements coopératifs. Les taux d’intérêt bancaires élevés signifient également des intérêts mensuels plus élevés pour la coopérative ainsi que des contributions mensuelles au logement plus élevées pour les résidents.. Un scénario idéal prévoit donc un prêt bancaire allant jusqu’à 65 % de l’investissement et l’apport d’un « capital patient » supplémentaire de 20 à 30 %.
À Zurich, les coopératives d’habitation peuvent compter sur un prêt du gouvernement supérieur à un taux d’intérêt très bas et sur un fonds des coopératives voisines pour ce capital patient. Aux Pays-Bas, on réfléchit également à la création d’un fonds pour le financement limité des coopératives d’habitation en phase de démarrage. À Knokke-Heist, l’administration communale est disposée à suivre un processus préparatoire, à garantir le prêt bancaire, à accorder un prêt supplémentaire à long terme et à louer un terrain à un prix relativement bas. Ces mesures sont ambitieuses mais nécessaires pour obtenir des loyers compétitifs dès le départ.
En conclusion, les coûts de construction élevés, les prix des terrains et les taux d’intérêt bancaires hypothèquent lourdement l’accessibilité d’un projet de logement coopératif au cours des dix premières années. Mais à plus long terme, vivre dans une coopérative de logement devient abordable. Nous avons appris à l’étranger que les contributions mensuelles au logement dans une coopérative augmentent beaucoup moins que les loyers du marché dans la même région. C’est l’avantage d’une contribution au logement basée sur les dépenses. Après avoir remboursé le prêt, la coopérative d’habitation dispose également d’une marge de manœuvre pour créer un fonds de réserve ou contracter un nouveau prêt en fonction de travaux importants sur l’immeuble. Ainsi, avec des loyers stables, la coopérative de logement peut même garantir une politique de rénovation durable, ce qui est un défi majeur pour de nombreux autres immeubles dont les prix de vente augmentent et dont les travaux sont reportés.
En fonction de l’accessibilité à long terme (et d’autres avantages) des coopératives de logement, ce dont nous avons besoin aujourd’hui, c’est d’une reconnaissance et d’un soutien de la part des autorités, ce qui peut créer une plus grande confiance parmi les citoyens, les banques, les investisseurs et les parties prenantes. Une campagne de reconnaissance et d’information menée par les autorités supérieures peut constituer un premier pas, mais les autorités locales peuvent également donner un coup de pouce par le biais d’une politique foncière adaptée, d’une garantie (partielle) du prêt bancaire et/ou d’un soutien professionnel au cours du processus de conception et de construction des projets de logements coopératifs.
Au sein de l’asbl Architectuurwijzer, Peggy Totté, en tant qu’architecte-urbaniste, se penche sur tous les aspects de la vie en coopérative, de l’architecture inspirante et des types de logements innovants aux questions techniques, financières et juridiques. En collaboration avec la coopérative de citoyens Cera, elle organise des voyages d’étude sur des projets de référence à l’étranger, lance une nouvelle exposition sur l’habitat coopératif en 2025 et conseille diverses villes et municipalités sur ce thème.